부동산 경매 초보 를 위한 정보 모음 4.

안녕하세요 백수입니다.

요즘 제가 부동산 경매 준비 중인 거는 다들 아시고... 공부하는 거 복습할 겸 여기다 포스팅을 하는 겁니다.

저에게 질문을 하셔도... 아직 제가 확실하게 알려드릴 능력이 없음을 알립니다. ㅎ

경매를 하려면 알아두어야 할 기초 용어 정리. 4-1

1. 가등기

"가등기"란 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

 가등기는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전(保全)하려는 경우에 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 전단).

 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같습니다(「부동산등기법」 제88조 후단).

 "가등기담보"란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말합니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 됩니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).
 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말합니다.

 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부릅니다.

 

가등기의 종류

가등기는 청구권 보전의 가등기와 담보가등기 2종류가 있습니다.
(「부동산등기법」 제88조),(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조 제3호)

 

가등기의 효력

청구권 보전의 효력
 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81 다카 1110 판결).

순위보전의 효력
 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).

※ 실체법상의 효력
- 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고, 2000다 51285 판결).

- 그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조 제1항 및 제13조)

 

정리하면....

매매계약을 하여 매수하기로 약속된 부동산의 소유자가 이중매매나 혹은 예상할 수 없는 강제집행, 고의의 담보권발생 등 
소유권의 이전을 방해하는 원인을 사전에 막아 계약 시 와 동일한 부동산의 권을 보존하며 등기상의 순위를 확보하기 위한 제도 임.

가등기 종류 2가지는 소유권 보전을 위한 가등기와 담보를 위한 가등기로 분류된다.!
담보를 위한 가등기는 가등기담보를 경료한 부동산이 부동산 경매에 부쳐지면 근저단 설정과 똑같이 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
[ 경료하다 = 경료하다(經了 ) : 정해진 절차를 거쳐서 완성하다 또는 마치다.  / 임차권등기 완료라는 의미를 말합니다 ]

등기부상에 올라 있는 가등기의 설정이 담보가등기라면 그 순위에 제한 없이 부동산 경매가 되면 무조건 말소의 대상이 된다.

위 말의 뜻은 소유권의 보존을 위한 가등기는 등기되는 시점에 등기부상 선순위의 권리가 없다면!!
부동산 경매에 의하여 말소되자 않고 낙착인이 인수하여야 하는 권리가 생긴다.

 

가등기가 인수되는 권리가 된 단것은 이 부동산이 낙찰되어 소유권이 낙찰인에게로 이전된다 하여도 등기부상에는
가등기가 말소되자 않고 따라다니는 것이다.

경매로 낙찰받아서 소유자가 된다 해도 가등기권자가 청산절차를 거쳐서 본등기를 하게 되면! 이유 없이 부동산의 소유권이 가등기권자에게 넘어가는 것입니다.!!

즉!! 부동산 경매의 잔금을 다 납부하고 낙찰인 앞으로 소유권의 등기를 해도 선순위 가등기 권리자에게 소유권이 넘어가므로 이딴 부동산을 낙찰받으면 절대 안 된다.!!! 중요!!!

그러나... but 
가등기에는 10년의 제척기간이 있으므로 제척기간이 지난 가등기는 말소할 수 있다!!
(10년...)

점점... 공부하기 어려워지는 듯한. 그냥 경매 사무소 같은 곳에 위탁하는 것도 좋지만.

그래도 기본은 알고 진행하는 것이 좋을 듯합니다.ㅎㅎ